开发商先售后押，善意购房人虽未登记仍可对抗抵押权人强制执行

最高院：开发商先售后押，善意购房人虽未登记仍可对抗抵押权人强制执行

【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第27条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但第28条、第29条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第28条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第29条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第28条对所有类型被执行人均可适用，而第29条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款。该两条文的适用产生竞合时，当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申4090号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：安留军。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：马虎令。

一审被告：洛阳云外楼房地产开发有限公司。

再审申请人安留军因与被申请人马虎令、一审被告洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2017）豫民终1096号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

安留军申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的再审情形，请求予以撤销，维持一审判决，全部诉讼费用由马虎令承担。事实与理由：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据支持。（一）二审判决认定马虎令合法占有案涉房屋缺乏证据。案涉房屋早在2013年6月5日已登记在云外楼公司名下，且已于2014年5月19日抵押给安留军并办理了他项权利证书。假定马虎令与云外楼公司所签《商品房买卖合同》有效，马虎令最迟应在约定的交房日期2012年9月21日前付清全部房款，但其所付八笔房款中有六笔是在交房日期之后支付的。马虎令也没有提交案涉房屋的验收、交接资料，提交的水电费收据等也不能证明对案涉房屋的合法占有。（二）二审判决认定“非因马虎令的原因致案涉房屋没有登记到马虎令名下”缺乏证据。二审判决适用了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条，但相关证据证明马虎令未按合同约定一次性付清房款，六笔房款在合同约定的交房日之后支付，以及马虎令违约应交纳约20万元的违约金，都可成为云外楼公司不为其办理备案登记的原因。二、二审判决认定事实的主要证据是伪造的。（一）马虎令提交的《商品房买卖合同》没有落款日期，虽约定一次性付清全部房款，但没有写明付款时间；没有卖方法定代表人或授权代表的签字，且马虎令长期未办理备案登记。以上情况不符合日常交易规则,同时结合云外楼公司涉嫌非法吸收公众存款及很多加盖印章的空白《商品房买卖合同》外流的情况，有理由相信该合同是马虎令自己单方填写的，或是在云外楼公司无法偿还马虎令等人借款的情况下后补的。（二）马虎令提交的所谓购房款《收据》编号与日期不相符，交款时间靠前，收据编号靠后，共八笔交款有六笔都在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后，且在长达一年左右的时间里让五个人将钱付给卖房公司的法定代表人为自己购房明显违背交易习惯；即使马虎令让他人代自己交纳房款，《收据》上也应写成“某某某代马虎令交来购房款”，而不是“某某某交来购房款”；八份《收据》上“马耐粉”的签字至少是三个人所写。三、二审判决适用法律明显错误。本案不符合适用《执行异议规定》第二十八条的条件，此条是针对二手房买卖规定的，而本案是“一手房”，此条所列举的第4种情形是“办理过户手续”，而不是本案的“办理备案登记”。本案应当适用《执行异议规定》第二十七条的规定，二审判决将第二十八条曲解为是对第二十七条的“除外规定”，明显错误。

马虎令提交书面意见称，安留军的再审申请均不成立，应予驳回。

本院经审查认为，本案主要涉及马虎令对案涉房屋是否享有民事权益，该民事权益能否对抗安留军享有的担保物权的问题。

一、关于二审判决认定的事实及证据问题

《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依据该条规定，不动产权属证书起到的是物权公示的作用。但为保护因故未能办理不动产权属登记的权利人，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与事实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，虽然案涉房屋登记在云外楼公司名下，但根据马虎令提交的其与云外楼公司签订的《商品房买卖合同》、云外楼公司出具的马虎令于2012年8月至2013年8月期间交纳购房款的收据以及马虎令交纳物业费、电费收据、对外租赁合同等证据，可以证实马虎令与云外楼公司所签《商品房买卖合同》已经履行。马虎令据此对案涉房屋享有物权期待权。二审法院据此认定马虎令于2015年1月已占有案涉房屋，有事实依据，并无不当。关于二审法院认定马虎令对案涉房屋未办理过户无过错，是否证据不足问题，二审已查明，马虎令购买案涉房屋之前，该房屋已取得了预售许可，且未设立抵押；其购买之后，该房屋被云外楼公司抵押，无法再办理过户登记。二审据此认为马虎令对于案涉房屋未办理过户登记不存在未履行合理注意义务以及其他归责于马虎令自身原因的情形，并无不当。安留军申请再审认为，案涉房屋未办理过户登记的原因在于马虎令未按《商品房买卖合同》约定一次性付清房款以及未交纳20万元违约金，但未提交相关证据予以证实，故其主张不能成立。

安留军还提出，《商品房买卖合同》及《收据》等证据系伪造，主要理由是合同没有落款日期、未写明付款时间、合同上没有云外楼公司法定代表人或授权代表签字，《收据》存在交款时间靠前，收据编号在后、他人代签名等问题。经查，《商品房买卖合同》以及《收据》上确实存在瑕疵，但该瑕疵并不足以推翻马虎令已向云外楼公司足额交纳房款并已实际占有案涉房屋的事实，亦不能证明上述证据确系伪造而成。

二、关于法律适用问题

本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但上述司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。具体到本案，原判决适用第二十八条之规定，认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权。安留军申请再审时提出案涉房屋是“一手房”，故不应适用第二十八条规定。经审查，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，即安留军提出的“一手房买卖”规定。本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。原判决根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件，并据此认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权，适用法律并无不当。

综上，安留军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回安留军的再审申请。

审 判 长　 梅　芳

审 判 员　 刘雪梅

审 判 员　 刘崇理

二〇一八年九月二十五日

法 官 助 理 范怡倩

书 记 员 汤艳飞