借名买房的购房人到底能不能对抗他人对所涉房屋的强制执行？

最高院：借名买房的购房人到底能不能对抗他人对所涉房屋的强制执行？

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【裁判要旨】

基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

【案件索引】

《康凯、金洲集团有限公司再审案》【（2020）最高法民申5818号】

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申5818号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：康凯。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金洲集团有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中热科（廊坊）环境科技开发有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：康健。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：虞洋。

再审申请人康凯因与被申请人金洲集团有限公司（以下简称金洲公司）、中热科（廊坊）环境科技开发有限公司（以下简称中热科公司）、康健及虞洋案外人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民终1542号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

康凯申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。主要事实和理由：康凯与康健于2001年5月20日签署了《委托购买房屋协议书》，借名买房合同有效，按照合同的约定，康健只是房屋的名义所有人，借名人康凯享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，康凯有权申请更正登记或要求康健配合办理过户手续。尤其是因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定其对案涉房屋享有的财产权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，请求撤销原判决，依法改判。

本院经审查认为，根据案件基本事实及法律规定，康凯的申请再审事由不能成立，理由如下：

2001年5月29日，康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，且办理了房屋产权登记，登记产权为康健个人所有。后康健因借款合同纠纷，案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。

案外人康凯向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。虽然康凯提交了《商品房买卖合同》、《委托购买房屋协议书》等相关证据，但鉴于康凯陈述其与康健系兄弟的特殊关系等事实，原审认定上述证据并不足以认定康凯借康健名义购买案涉房屋，并无不当。更为重要的是，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康健，康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。因此，原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康健名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。

综上，康凯提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回康凯的再审申请。

审判长　何　抒

审判员　杨　春

审判员　杨心忠

二〇二〇年十一月二十三日

书记员　李　璐