签约时约定的违约事实已发生，当事人缔约时即违约，属于虚假意思表示，应认定无效

最高人民法院：签约时约定的违约事实已发生，当事人缔约时即违约，属于虚假意思表示，应认定无效

【裁判要旨】

本案中，合同约定的违约事实已发生，一方当事人自缔约时即已构成违约，就需承担按照合同约定承担迟延交付土地的违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符，案涉合同中关于土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示，根据《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

【案例来源】

沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局等建设用地使用权出让合同纠纷民事再审民事判决书 (2021)最高法民再351号

【最高人民法院认为】

本院再审认为，本案再审审理的焦点问题是：1.苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约；2.案涉违约责任如何确定。

一、关于苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约问题。

经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知。根据合同法基本原理，合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示。否则，苏家屯区政府、区自然资源局自缔约时即已构成违约，就需承担13天的迟延交付土地违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符。原审认定苏家屯区政府、区自然资源局应按照合同约定从未交付土地之日起承担迟延交付土地违约责任，该认定不符合本案各方关于案涉土地毛地出让的真实意思表示。因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示。

本案一审时已生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定。尽管本案各方当事人在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后未就案涉土地交付时间达成补充约定，但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。区自然资源局虽再审主张其不应承担违约责任，但该局作为案涉合同主体和国有土地使用权出让方，依法亦应承担迟延交付土地的违约责任。

二、关于案涉违约责任如何确定问题

如前所述，苏家屯区政府、区自然资源局应承担迟延交付土地的违约责任。因案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及迟延交付违约责任的条款被认定为双方通谋的虚假意思表示而无效，苏家屯区政府、区自然资源局的违约责任在没有合同约定的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十三条关于违约损失赔偿的规定加以确定。原审判决错误认定案涉《国有建设用地使用权出让合同》违约条款有效，并进而将苏家屯区政府、区自然资源局的违约责任认定为案涉未交付土地部分对应的出让金3689万元，属适用法律错误，本院依法予以纠正。

根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地的违约责任，应以违约给华锦公司造成的实际损失为限。本案中，华锦公司一审起诉索赔金额为5000万元，华锦公司依法应就该损失金额承担举证责任。本案原审时，华锦公司不能提供充分证据证明其具体损失数额，而苏家屯区政府则举证证明华锦公司因土地迟延交付客观上获得了房价上涨带来的2.6亿余元销售溢价。本案再审期间，华锦公司举证证明其为开发建设案涉房地产贷款利率为年化7.38%，主张苏家屯区政府应以该贷款利率为标准、以案涉土地出让价款148,178,726元为基数，向其赔偿2758天迟延履行的利息损失83,778,769.89元。经查，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地对应的土地出让金为3689万余元，华锦公司要求以案涉土地全部出让金148,178,726元作为基数计算利息损失的主张不能成立；华锦公司支付的案涉土地出让金来源于其自有资金而非贷款，而前述贷款用于其对已交付土地的开发，故该贷款利率与案涉土地出让金的利息损失无关。因此，华锦公司的该项赔偿主张，依法不能成立。

因苏家屯区政府、区自然资源局在收取华锦公司交纳的3689万余元土地出让金后未及时交付相应的土地使用权，在华锦公司不能提供证据证明其还存在其他实际损失的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局依法应向华锦公司赔偿该3689万余元在对应土地交付前的资金占用损失。据此，苏家屯区政府、区自然资源局依法应承担的违约责任，应以同期同类银行贷款利率为标准，根据苏家屯区政府对案涉未交付土地的分批交付实际，分段计算未交付土地所对应土地出让金的资金占用损失。本案再审期间，苏家屯区政府据此分段计算的该资金占用损失为11,391,644.08元，华锦公司对该计算结果不持异议。据此，本院认定苏家屯区政府、区自然资源局就迟延交付案涉土地的违约行为，向华锦公司赔偿损失11,391,644.08元。