在完成房屋权属变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益

最高院裁判观点：在完成房屋权属变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益

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【裁判要旨】以房抵债，实际是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，异议申请人仅享有普通债权。如法院据此种协议认定异议人享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。//

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2022）最高法民再126号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中天建设集团有限公司。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾琼。

二审被上诉人（一审第三人）：白山和丰置业有限公司。

再审申请人中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）因与被申请人贾琼及二审被上诉人白山和丰置业有限公司（以下简称和丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2021）吉民终7号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年12月9日作出（2021）最高法民申7538号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人中天公司委托诉讼代理人袁勇军、刘小雷，被申请人贾琼及其委托诉讼代理人王盛参加诉讼。和丰公司经本院公告送达，未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

中天公司向本院申请再审，请求驳回贾琼的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由贾琼负担。事实与理由：（一）原判决适用法律错误。本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条，原判决错误适用了第二十八条。贾琼对案涉房产的物权期待权不能对抗中天公司的建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，仅有消费者以居住为目的购买商品房形成的物权期待权可优先于建设工程价款优先受偿权。本案房屋性质为商铺，贾琼不属于商品房消费者，其对案涉房屋的权利无法对抗建设工程价款优先受偿权。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.贾琼未支付全部房屋价款。购房款收据无税务印章，且未提供相应购房款支付明细。1000万元银行流水不是购房款。2.贾琼未在人民法院查封前合法占有该不动产。案涉房产尚未竣工验收，仅有主体架构，无水电工程、门窗、地面等，具体位置不明，不具备正常使用的条件。（三）贾琼与和丰公司恶意串通。1.贾琼自认通过购买、受让等方式共取得24600平方米商铺，但其证据显示其购买、受让的商铺面积远超24600平方米。2.贾琼自认总购房款为1.8亿元，但其证据显示购房款为2.8亿元，贾琼无法对此作出合理解释。3.商品房买卖合同签订日期分别为2015年8月26日和2016年8月30日，而银行流水在2012年，于理不合。（四）本案经二审法院审判委员会讨论决定，但判决书未公开审判委员会决定的理由，程序违法。

贾琼答辩请求驳回中天公司的再审请求。事实与理由：（一）原判决适用法律正确。1.贾琼可以选择适用执行异议复议规定第二十八条和第二十九条。第二十八条是普遍性条款，规定无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是特别条款，规定房屋消费者物权期待权的保护条件。2.贾琼合法取得了案涉房产的物权期待权利益，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该利益应被法律保护。（二）原判决认定事实清楚。1.贾琼已支付全部购房款。案涉执行标的物是1101-70号商铺，面积18.3平方米，单价7500元。贾琼与和丰公司2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》中商铺面积合计636.9平方米，总价款4776750元，贾琼已于2012年7月6日支付1000万元购房款，案涉房产包含在内。2.贾琼在查封前已合法占有案涉房产。案涉房产交付时是否具备使用功能、是否竣工验收，不是认定合法占有的标准。贾琼接收开发商交付的钥匙后取得房屋，进行装修、对外经营，有装修合同和装修期间产生的电费、取暖费发票为证，足以证明合法占有。（三）案涉房屋未办理房屋产权初始登记不可归责于贾琼，系因和丰公司未申请办理过户登记。

贾琼向白山市中级人民法院提起诉讼，请求：1.停止执行贾琼购买的白山市浑江区××花园××栋××号商铺（面积18.3平方米）；2.案件受理费由中天公司承担。

一审法院认定如下事实：

2015年8月11日，和丰公司与中天公司签订《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》，其中有“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”的表述。2015年8月26日，和丰公司（出卖人）与贾琼（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于星泰桥北的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房春江花园。第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为白山市房产局。第三条约定，买受人购买的商品房为第B1、B2、B3、B4幢1101-12号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房建筑面积共636.9平方米。第四条约定，出卖人与买受人按每平方米7500元总金额4776750元计算商品房价款。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前按合同约定将商品房交付买受人。第二十四条约定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向产权处申请登记备案。《商品房买卖合同》后附商铺房号明细表，合同约定的商铺共计27户636.9平方米，案涉1101-70号商铺包含在明细表内。2016年3月14日，白山市房地产交易中心对案涉1101-70号房屋办理了《商品房分户备案证明》。

2016年10月29日，吉林省高级人民法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）吉民初19号民事判决：“一、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。其中9903817元自2015年10月15日起至实际履行之日止，按月1.5%支付逾期付款利息；32842203元自2017年12月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付设备转让款、租赁费等费用230000元；三、中天公司可就其承建的春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿；四、驳回中天公司的其他诉讼请求。”和丰公司不服，于2016年11月17日向最高人民法院上诉。2017年4月7日，和丰公司撤回上诉，最高人民法院于2017年4月13日作出（2017）最高法民终86号民事裁定，准许和丰公司撤回上诉，原判决生效。中天公司向吉林省高级人民法院申请执行，吉林省高级人民法院裁定由白山市中级人民法院执行。2017年11月10日，白山市中级人民法院依中天公司申请，作出（2017）吉06执82号之五执行裁定，查封春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺，面积18.3平方米。贾琼提出执行异议，白山市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）吉06执异86号执行裁定，驳回贾琼的异议请求。

2018年2月26日，吉林省电力有限公司白山供电公司出具春江花园B1、B2、B3、B4号楼门市2017年1月至2018年2月历月电费明细，其中2017年1月用电量2168元，2月用电量1222元。2018年4月2日，白山市房屋产权管理中心出具《查询证明》，载明：“经查询，白山和丰置业有限公司B1、B2、B3、B4号楼在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记。没有办理房屋产权初始登记，因开发单位未到房屋产权管理中心申请办理。”

2012年7月6日，从贾琼妻子贾波的银行卡汇给和丰公司出纳员陈某银行卡1000万元。2015年8月26日，和丰公司为贾琼出具金额为4776750元的购房款收据。

另，案涉1101-70号商铺位于春江花园B1、B2、B3、B4栋，各方当事人均无法确定该商铺所在的具体位置。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是贾琼对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，贾琼对案涉商铺享有的民事权益足以排除强制执行。执行异议复议规定第二十八条的适用条件是“金钱债权执行”，本案应参照适用。买受人同时符合该条规定的四项条件才能排除强制执行。具体到本案：1.贾琼与和丰公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。和丰公司在2013年8月23日办理包括案涉房屋在内的春江花园B1、B2、B3、B4栋的商品房预售登记，案涉《商品房买卖合同》签订于2015年8月26日，而查封时间为2017年11月10日，故贾琼与和丰公司在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。2.贾琼支付了全部价款。案涉合同约定购买商铺（包含案涉1101-70号商铺）总价款为4776750元。2012年7月6日，从贾琼妻子贾波的银行卡汇给和丰公司出纳员陈某银行卡1000万元。2015年8月26日，和丰公司为贾琼出具金额为4776750元的购房款收据。案涉1101-70号商铺价款包含在贾琼支付给和丰公司购房款4776750元内，故能够认定贾琼已支付案涉商铺的全部购房价款。贾琼提前支付购房款及贾琼在春江花园小区购买其他商铺与案涉1101-70号商铺房款是否已全部付清无关。3.贾琼在查封前已合法占有案涉商铺。贾琼于2016年3月14日到白山市房地产交易中心对案涉1101-70号房屋办理了《商品房分户备案证明》。和丰公司在2018年3月21日庭审时认可将钥匙交付给贾琼，贾琼对购买的商铺（包含案涉1101-70号商铺）进行了装修。吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细亦体现案涉商铺自2017年1月开始产生电费，中天公司未提供贾琼系非法占有案涉商铺的证据。4.贾琼对未办理案涉商铺产权登记无过错。未办理房屋产权初始登记系开发商未申请。故贾琼与和丰公司基于真实的意思表示形成了合法有效的房屋买卖关系，其对案涉房屋已形成正当的物权利益，该民事权利能够排除人民法院就金钱债权的强制执行。

其次，案涉商铺是否属于和丰公司可供执行的责任财产。建设工程价款优先受偿权人对其施工工程不享有物权，该权利需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现的价款为标的发生优先受偿的法律效力，在执行分配程序中以优先顺位实现。贾琼已按照合同约定合法取得对案涉商铺的物权期待利益，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该利益应当得到法律的保护。和丰公司在全额收取贾琼支付的购房款并将房屋交付贾琼占有后，其相应财产利益已从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时房屋仍登记在和丰公司名下，其已不再享有实质意义上的支配权，仅负有配合办理房屋登记之义务。至此，和丰公司的责任财产是购房款，而非房屋，其无权再用案涉商铺偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则。中天公司除有证据证明和丰公司与贾琼之间确有恶意串通、逃避债务之行为或其他构成和丰公司责任财产不当减损的行为外，原则上亦不得请求以该商铺继续作为清偿和丰公司所负债务之标的物。故中天公司主张对案涉商铺执行没有事实及法律依据，贾琼要求停止执行符合法律规定，应予支持。

一审法院判决：不得执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺。案件受理费3045元，由中天公司负担。中天公司不服，向吉林省高级人民法院提起上诉，请求：1.驳回贾琼的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由贾琼承担。

二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院的裁判观点与一审法院一致，认为中天公司的上诉请求及理由不成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045元，由中天公司负担。

本院再审期间，中天公司提交了4张反映案涉房屋现状的照片，拟证明案涉房屋性质为商铺，目前已实际出租、经营。贾琼对中天公司拟证明的事实不持异议。贾琼亦自认案涉房屋系和丰公司以房抵债，用以偿还贾琼于2012年向其出借的款项。

本院对原审查明的事实予以确认。

本院再审认为，生效判决已确认中天公司享有建设工程价款优先受偿权，中天公司申请执行，贾琼援引执行异议复议规定第二十八条要求排除执行，故本案的焦点问题是贾琼对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利。根据已查明的事实，和丰公司与贾琼于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。另，贾琼提交的电费明细可证明案涉工程B1、B2、B3、B4栋在2017年被查封前有零星用电，但未能证明案涉商铺的用电方式及费用支付相关事实。其提交的装饰装修合同亦无合同实际履行相关事实辅证。现有证据不足以证明贾琼在查封前已实际占有案涉商铺。同时，案涉工程迄今未竣工验收，尚未按照施工图纸对房屋进行间隔，各方均无法说清案涉商铺的具体位置，贾琼与和丰公司亦未按照合同约定的方式交付商铺。此种情形下，即便存在事实上的使用行为，亦难确立其合法性。一、二审判决适用执行异议复议规定第二十八条，认定贾琼同时具备该条规定的四项条件，并据此排除中天公司建设工程价款优先受偿权的执行，存在认定事实不清和适用法律错误的问题，本院予以纠正。

综上，本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十四条之规定，判决如下：

一、撤销吉林省高级人民法院（2021）吉民终7号民事判决和吉林省白山市中级人民法院（2020）吉06民初60号民事判决；

二、驳回贾琼的诉讼请求。

一审案件受理费3045元，二审案件受理费3045元，均由贾琼负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 祝二军

审 判 员　 欧海燕

审 判 员　 彭　娜

二〇二二年七月十四日

法 官 助 理　 孙文英

书 记 员　 周　健