商品房经建设工程竣工验收合格并完成备案登记才能交付

——符某龙与广昌县某实业科技有限公司商品房销售合同纠纷再审案

裁判要旨

商品房经验收合格的交付，应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。

案例索引

一审：江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第1626号

二审：江西省抚州市中级人民法院（2015）抚民一终字第111号

再审：江西省高级人民法院（2016）赣民再32号

基本案情

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：符某龙。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：广昌县某实业科技有限公司（以下简称实业科技公司）。

2011年7月22日，符某龙购买实业科技公司开发的莲城国际2幢1单元X号商铺，双方于当日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：商铺成交总金额为545083元，实业科技公司应在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付符某龙使用；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意在该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

合同签订后，符某龙依合同约定支付了全部房款。涉案商铺于2011年12月26日经建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收合格，2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证，同年7月27日该工程项目环保验收合格，9月4日绿化工程竣工验收合格，同年12月31消防验收合格。2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，2013年9月9日符某龙与实业科技公司办理了房屋交付手续。符某龙向一审法院起诉请求，依法判令：1、实业科技公司支付逾期交房违约金100894元；2、实业科技公司支付逾期办理房地产权属证书违约金545元，并交付房地产权属证书；3、本案诉讼费用均由实业科技公司承担。

一审法院认为，涉诉房屋于2013年7月26日才达到合同约定的交付条件，实业科技公司2013年9月9日与符某龙办理了房屋交付手续，故2013年9月9日应认定为实际交房日，实业科技公司的逾期交房违约时间应自2012年1月1日至2013年9月9日，实际违约天数618日。二审法院认为，涉案商铺在2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证后即已符合交付条件，实业科技公司逾期交付房屋的违约期限应为2012年1月1日至2012年4月12日，实际违约天数103日。

裁判结果

一审判决：一、实业科技公司向符某龙支付逾期交房违约金100894元；二、实业科技公司向符某龙支付逾期办证违约金545元。上述款项需在本判决书生效之日起十日内付清。

实业科技公司不服，提出上诉，二审判决：一、维持一审判决第二项；二、变更一审判决第一项为：实业科技公司向符某龙支付逾期交房违约金16843.06元。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。

符某龙不服二审判决，申请再审，再审判决：一、撤销二审判决；二、维持一审判决。

裁判理由

再审认为，本案的争议焦点为：1、关于涉案房屋是否符合交付条件及实际交房日的认定；2、实业科技公司是否违约及违约责任的认定。

关于焦点一。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。首先，《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函[2003]357号）答复，一、国发[2002]24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据上述法律法规，商品房经验收合格的交付应通过工程质量竣工验收及取得规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。本案中，莲城国际小区于2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证，7月27日该工程项目环保验收合格，9月4日绿化工程竣工验收合格，12月31日经广昌县公安消防大队对该工程项目消防验收合格，2013年7月26日广昌县建设局出具《竣工验收备案表》。故涉案房屋于2013年7月26日才达到合同约定的交付条件。实业科技公司关于2011年12月26日通过竣工验收符合交付条件的辩解理由不能成立，不予支持。二审判决认定涉案房屋取得建设项目竣工规划验收合格证即符合交付条件不当，应予纠正。其次，房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，实业科技公司未能提供证据证明其已书面通知符某龙前来办理交付手续，应承担举证不能的后果。符某龙认可《入伙费用结算清单》为办理房屋交付手续，一审法院认定2013年9月9日为实际交房日并无不当，应予维持。二审以涉案房屋取得竣工规划验收合格证日2012年4月12日认定为交付房屋日期不当，应予纠正。

关于焦点二。实业科技公司未按合同约定2011年12月31日交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。实业科技公司辩称，房屋竣工后部分业主误认为房屋存在重大质量问题，采取了集会闹事、上访等方式，打乱了其正常工作秩序，迫使政府介入，导致涉案房屋验收备案延迟，故其未及时交房，是因为发生了合同约定的“不可抗力”和“其他非出卖人的原因”，业主应负主要责任。再审法院认为，2012年期间业主上访、游行是业主认为房屋存在质量问题，不属于不可抗力和“其他出卖人的原因”，且时间在合同约定交房日2011年12月31日之后，不是导致实业科技公司逾期交房的原因，实业科技公司亦未提供证据证明备案延期是建设主管部门造成。且即使延期备案时建设主管部门原因导致，根据《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故实业科技公司该抗辩理由不予采纳。一审按实业科技公司逾期交房时间的违约期限自2012年1月1日至2013年9月9日判决违约金为100894元并无不当，应予维持。

要旨解析

本案是关于商品房交付条件的认定问题。

在预售商品房的交易中，商品房的交付条件或标准一直都是购房人与开发商争议的焦点。2000年建设部和国家工商行政管理总局提供的《商品房买卖合同》（示范文本）第八条列出了房屋交付的四种情况供合同当事人选择，四种情形分别是：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同另有一空白栏可以填写双方当事人自行约定的交付条件。

审判实践中，由于开发商是商品房买卖合同的提供者，通常开发商会在合同中约定以第1种方式即“该商品房经验收合格”为交付条件。由于商品房买卖合同并未对其列出的四种选择的具体含义和标准予以详细释明，法律法规对何为“该商品房经验收合格”也未有定义，导致诉讼进入法院后，双方对其理解发生争议。各地法院判决认定标准也不统一，有的以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房经验收合格”，有的以开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》认定“商品房经验收合格”，还有的以通过五方主体验收合格，并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件认定“商品房经验收合格”。

关于合格商品房的认定。笔者认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付合格商品房的基本条件。

其一，尽管在国家法律法规的层面上，并没有哪部法律的哪一个条款明确或完整说明了预售商品房在交付时必须满足的标准或要求，但却有多部法律、法规分别从不同侧面对房屋的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”《环境保护法》第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置。”《噪声污染防治法》第二十五条规定：“建设项目的噪声污染防治设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设项目在投入生产或者使用之前，建设单位应当依照有关法律法规的规定，对配套建设的噪声污染防治设施进行验收，编制验收报告，并向社会公开。未经验收或者验收不合格的，该建设项目不得投入生产或者使用。”以及《城乡规划法》第六十四条所规定的，不符合规划建设的房屋，应当予以停建、限期拆除等处理。

其二，基于上述种种强制性规定，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案：一是备案表。《备案表》相当于建设单位材料报送清单与备案机关的签收回执。只有报送备案的资料齐全、符合规定，才能通过备案，取得签署“文件收讫”字样的竣工验收备案表，方才产生竣工验收备案的法律效力。二是工程竣工验收报告。即通常所说的“五方验收”（建设、勘察、设计、施工、监理）合格书面文件，是对建设工程质量作出的验收结果，但其验收合格结论仅表明工程主体结构及基本设施部分达到相应质量标准，并不独立具备确认建筑物合法性以及安全性的法律效力。三则是规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。其中规划验收合格文件是评判建设工程取得“合法”建筑物法律地位的唯一依据；消防验收合格文件是判断建筑物是否具备消防安全性以及能否投入使用的法定强制性依据；而环保验收合格文件则是判断建筑物是否具有环境适用性以及能否投入使用的重要依据。由此可见，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。商品房作为一种特殊商品，是否符合交房条件需要通过行政主管部门的备案登记购房人才能判断。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸，其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论，涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求，因而，其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准，可以投入使用的法律内涵。

其三，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另，办理房屋产权登记时，房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表，不能提供的，将无法办理产权登记，这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。

综上，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。（再审合议庭成员：邓名兴、江都颖、徐苹）