开发商构成虚假宣传，按购房总价款30%向业主承担赔偿责任

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【导读】房地产开发商为了吸引消费者推动楼盘销量，往往会通过媒体、广告牌、沙盘等多种形式介绍该房地产项目。但实践中，往往有些消费者会发现，房屋的实际情况与当初的购房宣传存在很大出入。注意了！这种情况可能就涉及到开发商在销售时进行了虚假宣传，那么如何判断是否存在虚假宣传的情形，如果确定为虚假宣传购房人又可以主张哪些权利呢？本文通过高院的这则案例来为大家进行分析。

【裁判要旨】

涉案房产为别墅，宣传资料和样板房展示的地下室负一层和地下夹层作为重要配套部分，对于业主形成购买意愿和接受合同约定的总价款具有较大影响。最终涉案房产不具备地下室负一层和地下夹层，客观上给业主造成经济损失，金地北城公司应当承担赔偿责任。二审法院综合考虑涉案房产现状、金地北城公司履约情况等因素，酌定其按照涉案房产购房总价款30%向业主承担赔偿责任，判决结果公平合理，并无不妥。

【以案说法】

【最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)】第三条规定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

根据上述规定可知，开发商在销售广告和宣传资料中所作出的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，在满足一定情况下也应当作为合同内容，开发商如果违反，则应当承担违约责任。小编为大家总结判断是否存在虚假宣传需注意这些要点：首先，宣传中说明和允诺的内容必须是规划范围内的房屋和相关设施；其次，开放商作出的承诺需具体明确；另外也是及为重要的一点，即是对购房人愿意订立合同及房价能够产生重大影响。”

因此建议大家在购房时，一定要注意保存好开发商的各类销售广告和宣传资料。收房时一旦发现存在和销售宣传不符的情形，及时委托专业律师，通过法律途径解决虚假宣传产生的纠纷，维护自身合法权益。

【裁判文书全文】

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）粤民申***号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道*厦*区**大道****号*******。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈某某，男，****年**月**日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市**区。

再审申请人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被申请人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终17530号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

金地北城公司申请再审称，二审判决适用法律错误。（一）深圳市龙华区规划土地监察局作出的《限期拆除通知书》及二审判决认定事实均表明涉案房产地下车库隔离墙属违法建筑，金地北城公司亦确认地下部分未经规划许可，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条规定，将涉案销售广告和宣传资料视为合同内容。（二）双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）已经明确约定宣传资料和样板房不作为合同内容，业主对此是明知的，且在合同中直接约定地下车库的所有权归出卖人所有。样板房显要位置明确提示“本单位为装修示范，非交付标准”。故宣传资料和样板房不能直接构成商品房买卖合同的一部分。（三）假设关于涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）视为合同内容，因金地北城公司未取得该部分的预售许可证和建设规划许可证，该合同内容也应认定为无效。（四）将宣传资料和样板房视为合同内容，将与涉案合同部分条款约定完全相悖、矛盾，应当如何适用合同内容约定，二审判决未予明示。（五）结合涉案合同附件五、建设用地规划许可证、《限期拆除通知书》可证实，涉案封闭地下一层属于规划中用于停放汽车的车位、车库，所有权应当属于出卖人所有，而非业主所有。（六）二审判决违背损失赔偿的填平原则，任意酌定根本不存在的损失。据此，金地北城公司申请再审本案。

本院经审查认为，本系房屋买卖合同纠纷，本案应审查的主要问题包括：1.涉案房产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同内容；2.二审酌定金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向业主赔偿损失是否错误。

关于涉案房产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同内容的问题。根据一、二审查明事实，金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示，其向业主实际交付涉案房产时亦包含了地下车库隔墙。综合合同签订过程和实际履行情况分析，涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示，一、二审法院认定地下室负一层和地下夹层应视为合同的内容，并无不当。金地北城公司申请再审主张该部分不属于涉案合同内容，与其宣传资料、样板房展示内容和实际履行情况相悖，理由不成立。

关于二审酌定金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向业主赔偿损失是否错误的问题。涉案房产为别墅，宣传资料和样板房展示的地下室负一层和地下夹层作为重要配套部分，对于业主形成购买意愿和接受合同约定的总价款具有较大影响。最终涉案房产不具备地下室负一层和地下夹层，客观上给业主造成经济损失，金地北城公司应当承担赔偿责任。二审法院综合考虑涉案房产现状、金地北城公司履约情况等因素，酌定其按照涉案房产购房总价款30%向业主承担赔偿责任，判决结果公平合理，并无不妥。金地北城公司申请再审主张二审判决结果违背损失填平原则，理由不成立。

综上，金地北城公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回深圳市金地北城房地产开发有限公司的再审申请。