转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效

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江门市纯某某装饰建材发展有限公司诉某某足浴城、苏某盛租赁合同纠纷案

——转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效

关键词

民事 租赁合同 房屋 转租期限 合同效力

裁判要旨

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

基本案情

案外人吴某兴从某产业公司处承租了房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜。期间，吴某兴将其从某产业公司处租赁的房屋交由江门市纯某某装饰建材发展有限公司(以下简称纯某某公司）转租给苏某盛经营，苏某盛作为某某足浴城经营者与纯某某公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，某某足浴城仅向纯某某公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给纯某某公司。据此，纯某某公司向法院提起诉讼要求某某足浴城、苏某盛支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的租金1080868.52元。另，江门市蓬江区人民法院于2018年12月7日作出（2018）粤0703民初1084号民事判决，认定吴某兴与某产业公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。

江门市蓬江区人民法院于2020年7月15日作出（2020）粤0703民初336号民事判决：一、蓬江区某某足浴城（经营者苏某盛）应于本判决书发生法律效力之日起十日内向纯某某公司支付占有使用费386042元；二、驳回纯某某公司的其他诉讼请求。纯某某公司、某某足浴城均不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2021年2月3日作出（2020）粤07民终4278号民事判决：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第一项为“某某足浴城（经营者苏某盛）应于本判决发生法律效力之日起十日内向纯某某公司支付租金900868.52元；三、驳回纯某某公司的其他诉讼请求。宣判后，某某足浴城提起再审申请。广东省高级人民法院于2021年7月6日作出（2021）粤民申4430号民事裁定：驳回某某足浴城的再审申请。

裁判理由

法院生效裁判认为：一审法院在作出本案一审判决时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条的规定及在先生效判决认定纯某某公司与某某足浴城签订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中并无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。由于某某足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，而支付标准则应按照合同约定的标准计算。经核算，某某足浴城尚需支付纯某某公司租金900868.52元。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第717条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第8条、第28条

一审：广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决（2020年7月15日）

二审：广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终4278号民事判决（2021年2月3日）

再审：广东省高级人民法院（2021）粤民申4430号民事裁定（2021年7月6日）