关于商品房一房数卖纠纷的裁判规则

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编者按

随着我国经济的快速发展，人民的生活水平日益提高，房屋买卖也变得更加普遍，与此同时，一房数卖也日渐成为一个突出的问题。2020年12月31日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在近两年被广泛适用于此类合同纠纷中。面对一房数卖纠纷案件的不同复杂程度，为了更好地保护多方买受人的合法权益，本文通过对中国裁判文书网关于一房数卖的一些重要案例进行筛选和总结，对一房数卖的相关理论进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。

截至2022年8月，在中国裁判文书网通过案由检索“一房数卖”，显示民事裁判文书2505篇，其中由最高人民法院裁判的有19篇，由高级人民法院裁判的有274篇，由中级人民法院裁判的有1221篇，由基层法院裁判的有990篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书分别为（2021）吉民申1600号、(2021)辽08民终3633号、（2021）吉24民终379号、（2021）黑民再488号、(2022)鲁13民终3347号。

基本理论

一、一房数卖的概念

一房数卖，顾名思义指的是对同一套房子进行了多重买卖，也被俗称为“一房二卖”，此处的一房数卖指的是在同一时间段内，以同一房屋作为标的物，与多人签订房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国民法典》中关于合同生效条件的规定，在当事人意思表示真实的情况下，双方当事人均具有民事行为能力且不违背法律、行政法的强制性规定、公序良俗时签订合同，合同便是有效的。因此，会存在多个房屋买卖合同共存的情况，即多个房屋买卖合同可以处于同时有效的状态。但是房屋的所有权只有一个，在数个买受人争夺房产时只有一个人可以取得房屋所有权，因此，在多个房屋买卖合同均有效的情况下所有权应当归属于哪个买受人成为了争议焦点。

二、一房数卖的相关法律规定

《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

裁判规则

实务要点一：

多份房屋买卖合同均有效且均完成支付的，比其他买受人提前完成支付并取得对讼争房屋债权的一方买受人主张其权利优先的，人民法院不予支持。

案件：朴某与申某华、任某玉、延边礅煌环艺有限公司、延边广隆房地产开发有限公司、申某学一房数卖纠纷案

案号：（2021）吉民申1600号

来源：中国裁判文书网

吉林省高级人民法院认为：

本案不符合再审的条件，任某玉也不能以其先取得债权而对抗申某华取得讼争房屋的优先权。首先，任某玉与申某学的房屋买卖合同签订并支付价款。此后，申某学又将讼争房屋出售给申某华且申某华无恶意，申某学与申某华的房屋买卖合同有效且完成支付，存在“一房二卖”行为。其次，任某玉虽然在先取得了讼争房屋的债权，但是申某华在取得讼争房屋债权的同时，并完成了房屋交付。任某玉如再据其所持有的买卖合同诉请申某学交付案涉房屋将不再获法院支持，诉争房屋亦无法成为任某玉之责任财产。综上，在先取得债权但未占有诉争房屋的任某玉其权益应劣后在后取得债权但实现占有诉争房屋的申某华。

实务要点二：

一方买受人在他人已经合法占有讼争房屋的情况下办理房屋所有权变更登记并申请强制执行办理所有权证书的行为，属于恶意行为，对于其权利优先的主张，人民法院不予支持。

案件：陶某征、张某霞与营口三星电器有限责任公司、营口永江金誉房地产开发有限公司一房数卖纠纷案

案号：（2021）辽08民终3633号

来源：中国裁判文书网

辽宁省营口市中级人民法院认为：

结合本案事实，营口三星电器有限公司（以下简称“三星公司”）于2014年5月24日缴纳部分房款并办理入住后占有使用房屋至今，当时案涉房屋无法办理所有权登记，其合法占有房屋的事实对第三人产生一定的公示效力。陶某征、张某霞于2014年7月22日与永江公司签订《房屋买卖合同》并办理了网签备案，虽然陶某征、张某霞现已办理房屋所有权登记，但是其签订合同时间在三星公司占有房屋之后。因此，三星公司对讼争房屋的此种占有事实具有准物权状态。现上诉人虽已办理了房屋产权登记并诉讼要求永江公司继续履行协助办理产权登记手续，申请强制执行办理所有权证书的行为，应属恶意行为，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。综上，陶某征、张某霞的上诉理由不能成立，应予驳回。

实务要点三：

数份商品房买卖合同均有效的情况下，一方买受人实际占有房屋之后，尽管没有入住讼争房屋，但其主张对讼争房屋享有优先权利并对抗后续占有人的，人民法院应当支持。

案件：张某与李某阳、延边恒宇房地产开发有限公司、王某一房数卖纠纷案

案号：（2021）吉24民终379号

来源：中国裁判文书网

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院认为：

本案二审的争议焦点之一为：原审认定李某阳先于张某占有案涉房屋，并以此确定案涉二份房屋买卖合同保护顺位，是否具有事实和法律依据。首先，本案中延边恒宇房地产开发有限公司以案涉房屋为标的物，先后与李某阳、张某签订的二份商品房买卖合同，均为有效。其次，根据李某阳原审提供的证据，李某阳于2016年1月取得了涉案房屋的钥匙并向当时负责管理华府嘉苑的延边三环物业管理有限公司交纳了房屋入住时需缴纳的相关费用，该行为应视为李某阳对案涉房屋已经实际控制并占有，是否实际装修并入住并不是构成实际占有涉案房屋的必然条件。而张某原审提供的其已经入住并交纳房屋相关费用的收据形成于2016年6月之后，其自认2017年2月实际占有涉案房屋，该时间晚于李某阳占有房屋的时间。因此，原审认定李某阳先于张某实际占有案涉房屋，具有事实依据。综上，驳回张某的上诉请求，并要求张某返还房屋于李某阳。

实务要点四：

多份房屋买卖合同有效且未办理物权登记的，已办理合同备案登记的买受人主张其权利优先的，人民法院不予支持。

案件：李某健、张某娟、姜某禄、孙某荣与徐某、黑龙江上远房地产开发有限公司一房数卖纠纷案

案号：（2021）黑民再488号

来源：中国裁判文书网

黑龙江省高级人民法院认为：

该案属于上远公司一房二卖导致的物权纠纷，由于当事人均未办理物权登记且均支付了购房款，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同的解释》的相关规定，如果一房二卖的合同均有效，买受人均有权要求黑龙江上远房地产开发有限公司履行合同，其权利保护的顺位，应当结合合同成立的时间、购房款支付时间以及占有涉诉房屋的时间进行认定。本案虽然徐某的房屋买卖合同签订时间在先，原审判决亦认定其办理了备案登记，但合同办理备案登记并非权利优先保护的条件。综上，不支持徐某的上诉请求。

实务要点五：

一买受人签订的房屋买卖合同已由生效判决确认继续履行后，涉案房屋便无法再进行权利保护顺位的确认，其他买受人再对案涉房屋主张优先权利的，人民法院不予支持。

案件：张某斌与杜某华一房数卖纠纷案

案号：（2022）鲁13民终3347号

来源：中国裁判文书网

山东省临沂市中级人民法院认为：

本案为一房数卖纠纷案件，被上诉人杜某华签订的数份合同的买受人均应是所争议的民事法律关系的主体，虽然上诉人张某斌与被上诉人杜某华之间的房屋买卖合同已经有效且已实际履行且上诉人已占有并使用该房屋，但因另一买受人签订的合同已经生效判决确认继续履行，本案无法就争议诉讼标的进行权利保护顺位的确定，上诉人可通过案外人申请再审程序进行救济。综上，上诉人张某斌的主张其对涉案房屋享有优先权利的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。

· 小结 ·

“商品房一房数卖”纠纷不断出现，这使房屋买受人遭受着不必要的利益损失，各地人民法院在审理此类案件时，依据相关法律依据并结合现实情况，形成了不同的裁判规则可以在解决此类案件时作为参考。其一，多份房屋买卖合同均有效且均完成支付的，比其他买受人提前完成支付并取得对讼争房屋债权的一方买受人主张其权利优先的，人民法院不予支持。其二，一方买受人在他人已经合法占有讼争房屋的情况下办理房屋所有权变更登记并申请强制执行办理所有权证书的行为，属于恶意行为，对于其权利优先的主张，人民法院不予支持。其三，数份商品房买卖合同均有效的情况下，一方买受人实际占有房屋之后，尽管没有入住讼争房屋，但其主张对讼争房屋享有优先权利并对抗后续占有人的，人民法院应当支持。其四，多份房屋买卖合同有效且未办理物权登记的，已办理合同备案登记的买受人主张其权利优先的，人民法院不予支持。其五，一买受人签订的房屋买卖合同已由生效判决确认继续履行后，涉案房屋便无法再进行权利保护顺位的确认，其他买受人再对案涉房屋主张优先权利的，人民法院不予支持。