关于房屋租赁合同纠纷的裁判规则

文源 判例研究，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。

编者按

在房价走势持续上涨的背景下，越来越多的人选择租房居住，随之而来的法律问题也层出不穷，出租人与承租人之间关于租期及押金、房屋设备的使用及赔偿、能否转租等相关纠纷便成为值得关注的问题。本文通过对中国裁判文书网一些重要案例的筛选和总结，对房屋租赁纠纷的相关理论问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。

截至2023年8月，在中国裁判文书网上键入“房屋租赁合同纠纷”（民事案由），检索出共计1419207篇文书，由最高人民法院裁判的共计416篇文书，由高级人民法院裁判的共计18578文书，由中级人民法院裁判的有210680篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”的原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书分别为案号：（2021）苏0115民初12414号、（2022）新民再137号、（2022）津02民终1345号、（2021）陕03民终2521号、（2020）鄂08民终1023号。

基本理论

一、房屋租赁合同的概念及其特点

房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，具有以下特点：

第一，房屋租赁合同转移的是房屋的使用权。房屋租赁合同以出租人取得租赁物的使用收益为目的，出租人仅需向承租人转移标的物的使用权和收益权，并不移转标的物的所有权，因此承租人仅可根据房屋租赁合同的内容对承租房屋在规定的范围内使用和占有。

第二，房屋租赁合同具有临时性。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”上述规定表明，房屋租赁合同是有期限地转移房屋使用权的合同。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，如果对租赁期限不加以限制，将与临时让渡房屋使用权的目的不符，势必与房屋所有权发生冲突。

第三，房屋租赁合同是诺成、有偿、双务合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，出租人与承租人在房屋租赁合同中约定双方当事人互负权利义务，即出租人转移房屋使用权并获取租金，而承租人获得房屋使用权并支付租金，故房屋租赁合同为诺成性双务有偿合同。

二、房屋租赁的特殊规定

（一）一房多租

所谓“一房多租”是指同一出租人针对同一个出租房屋先后签订多个租赁合同。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《民法典》的有关规定处理。

（二）法定承受

房屋租赁合同的法定承受是指在房屋租赁合同的存续期间内，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪的，下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同：（1）与承租人生前共同居住的人；（2）承租人的共同经营人；（3）承租人的其他合伙人。

（三）优先购买权

所谓优先购买权是指：房屋租赁合同存续期间，出租人出卖（不包括继承、赠与）房屋、拍卖房屋，应提前在合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但为了提高房屋交易的效率和减少对出租人行使所有权的干扰，《民法典》第七百二十六条规定了优先购买权的行使期限以及不享有优先购买权的情形：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

（四）优先承租权

《民法典》第七百三十四条首次在立法上规定了房屋承租人享有优先承租权。所谓优先承租权是指租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该项权力实质上是对出租人任意出租权的限制，用以保护居住权人的权利，保护居住安全。

裁判规则

实务要点一：

出租人提供的房屋不符合国家相关环保标准，可能侵害承租人生命健康的，承租人有权解除合同并退还租金等费用。

案件：江某某诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

案号：（2021）苏0115民初12414号

来源：中国裁判文书网

江苏省南京市江宁区人民法院认为，出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途、具有使用和收益价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不应用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。本案中，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在被告既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下，原告江某某有权自行委托有资质的检测机构进行检测，被告无权以原告单方检测为由拒绝承认检测结果。根据原告提交的检测报告，被告出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明原告妻子的疾病由上述有害气体引起，但也不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。

实务要点二：

出租人与承租人约定房屋不得转租，但承租人未经出租人同意将房屋出租给次承租人的，不影响转租合同的效力。

案件：杨某、侯某等房屋租赁合同纠纷案

案号：（2022）新民再137号

来源：中国裁判文书网

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。综上，《房屋转让租赁合同》是杨某与侯某、魏某的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人游乐公司是否事先同意及其是否在六个月提出异议，均不影响该合同效力。原判决认定《房屋转让租赁合同》有效，适用法律正确，本院予以确认。

实务要点三：

出租屋内发生非正常死亡事件可能给房屋交易带来价值贬损的，人民法院应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、房屋情况等因素，酌定承租人赔偿。

案件：天津中钞纸业有限公司、冯某等房屋租赁合同纠纷案

案号：（2022）津02民终1345号

来源：中国裁判文书网

天津市第二中级人民法院认为，房屋内发生的非自然原因死亡事件，客观上会产生社会民众对案涉房屋的情感障碍，影响房屋的交易价格和一般群众对房屋的购买意愿。但该种影响的大小、程度等具体情况无法通过客观方法进行科学、准确的鉴定，只能结合案件的具体情况酌情处理。在本案中，冯某、范某将案涉房屋租赁给中钞纸业使用期间发生非正常死亡事件，该事件的发生虽非中钞纸业故意为之，但确系其工作人员在居住期间未及时发现和预判导致。一般而言，按照我国传统的民俗习惯，曾经发生过非正常死亡事件客观上会对房屋价值产生重大影响。中钞纸业主张冯某、范某在短期内降价出售房屋系扩大损失，但考虑每个人对于非正常死亡事件发生的房屋介意程度不同，冯某、范某在该事件发生后及时降价出售房屋，并无过错，本院对中钞纸业的主张不予采信。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋情况等综合因素，根据公平原则，酌定由中钞纸业补偿冯某、范某300,000元，金额恰当，本院予以维持。

实务要点四：

在承租人承租部分未达全部房屋总面积一半以上，且不能证明购买人存在恶意的情况下，承租人对整个房屋主张优先购买权的，人民法院不予支持。

案件：赵某与李某房屋租赁合同纠纷案

案号：（2021）陕03民终2521号

来源：中国裁判文书网

陕西省宝鸡市中级人民法院认为，本案中，案涉的房屋建筑面积242.06平方米，不动产登记部门办理的房产证是将该房屋作为一个整体予以登记的，李某将其分割为四个房间分别出租，赵某承租了其中一间，建筑面积90.61平方米，现赵某主张其租赁部分的优先购买权，不论是从法律规定层面还是从现实操作层面均不可行，从物权角度而言，赵某租赁的部分属于整体房屋的一部分，不动产登记部门并未将其分割予以登记，其仅主张90.61平方米房屋的优先购买权，无法操作；就整个房屋而言，赵某主张优先购买权，必然涉及其租赁部分之外的房屋，但对于整体房屋，赵某承租部分未占到全部房屋面积一半以上，不应认定原告对整个房屋具有优先购买权。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十四条第一款第（四）项规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，案涉房屋已由第三人天椒公司购买并已经办理了登记手续，赵某也并未提交证据证据第三人天椒公司在购买案涉房屋时并非善意取得。故原告主张优先购买权，不应得到支持。

实务要点五：

房屋租赁合同中载明的有关“优先承租权”的规定，并不当然导致合同到期后双方必须续签租赁合同，出租人拒绝续签的不构成违约。

案件：王某、荆门市恒海房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

案号：（2020）鄂08民终1023号

来源：中国裁判文书网

湖北省荆门市中级人民法院认为，《京源丽都门面租赁合同》中载明的“合同一年一签”、“一年到期续签”等内容只是表示王某在同等条件下享有优先承租权，不能理解为合同到期后双方必须续签租赁合同。且恒海公司作为出租方其出租财产的主要目的是为了获得租金收益，在租赁期间届满后原租赁双方对续租租金不能达成一致的情况下，根据自愿原则，恒海公司有权拒绝续签租赁合同。本案中王某所提交的证据不能证明恒海公司存在恶意抬高租金故意阻却合同签订的行为，且案涉商铺被王某实际占有使用至法院强制腾退时止。因此恒海公司并未侵犯王某优先租赁权，其行为不构成违约。

· 小结 ·

《民法典》的出台完善了曾经《合同法》关于房屋租赁的相关制度，同时，在司法实践中也形成了一些可供参考的裁判规则：一是出租人提供的房屋不符合国家相关环保标准，可能侵害承租人生命健康的，承租人有权解除合同并退还租金等费用。二是出租人与承租人约定房屋不得转租，但承租人未经出租人同意将房屋出租给次承租人的，不影响转租合同的效力。三是出租屋内发生非正常死亡事件可能给房屋交易带来价值贬损的，人民法院应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、房屋情况等因素，酌定承租人赔偿。四是在承租人承租部分未达全部房屋总面积一半以上，且不能证明购买人存在恶意的情况下，承租人对整个房屋主张优先购买权的，人民法院不予支持。五是房屋租赁合同中载明的有关“优先承租权”的规定，并不当然导致合同到期后双方必须续签租赁合同，出租人拒绝续签的不构成违约。这些条款及裁判规则不仅有利于保障承租人的居住权益，更有利于稳定租赁关系。