烂尾楼不能交付和确权，法院不能判决归买方所有

最高法：烂尾楼不能交付和确权，法院不能判决归买方所有

【裁判要旨】根据当时有效的《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，刘某甲与房地产经营部于1997年6月17日签订《借款协议书》约定，房地产经营部向刘某甲借款85万元，如未能按期归还，则双方同日签订的《购房协议书》生效，所借款项自动转变为刘某甲就案涉物业所支付的购房款。尽管刘某甲主张其已支付全部购房款，并实际占有案涉房屋，但根据原审查明的事实，案涉房地产项目已经“烂尾”，至今尚未办理竣工验收手续，且没有证据显示案涉房屋已经办理初始的确权登记手续，故该房屋依法不得交付使用，至今尚不能在其上设立法律规定的房屋所有权。故刘某甲与房地产经营部的房屋买卖合同即使合法有效，其对案涉房屋仅享有债权请求权，而非基于所有权产生的物权请求权。因此，1500号、106号判决确认案涉房屋的所有权归刘某甲所有，并判令房地产经营部协助刘某甲办理房屋登记手续，缺乏事实和法律依据，内容确有错误。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2023）最高法民申2837号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘某甲。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘某乙，男，1960年1月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):江门市某房地产经营部。

负责人：林某。

再审申请人刘某甲因与被申请人刘某乙、江门市某房地产经营部（以下简称房地产经营部）第三人撤销之诉一案，不服广东省高级人民法院(2022)粤民终1668号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

刘某甲申请再审称，刘某乙支付案涉物业购房款至今，从未向房地产经营部主张交付房屋或违约责任，不符合常理，其与房地产经营部并非真实房屋买卖关系，并非适格原告。刘某乙提起本案第三人撤销之诉已经超过法定期限，对其起诉应予驳回。案涉物业虽未竣工验收，但从客观上能与其他房屋独立区分，虽达不到办理不动产所有权登记的条件，但不影响房屋的所有权归属。刘某甲已实际占有案涉房屋，且支付全额房款的时间早于刘某乙，对该房屋享有所有权。刘某乙在1999年办理预售合同登记仅是行政管理措施，并非法定物权登记及公示程序，不能产生对抗第三人的法律效果。故广东省江门市蓬江区人民法院(2010)蓬法民一初字第1500号民事判决、广东省江门市中级人民法院(2011)江中法民一终字第106号民事判决（以下简称1500号、106号判决）认定事实清楚、适用法律正确，并未损害刘某乙的民事权益，本案原审判决撤销上述两个生效民事判决，缺乏事实和法律依据。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项规定申请再审。

本院经审查认为，本案系再审审查案件，应当围绕再审申请人提出的再审事由是否成立进行审查。本案的焦点问题是：1.刘某乙是否具有原告主体资格，其提起本案诉讼是否超过法律规定的期限；2.1500号、106号判决是否存在错误并损害刘某乙的民事权益。

一、关于刘某乙是否具有原告主体资格，其提起本案诉讼是否超过法律规定的期限

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：(一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼；(二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；(三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”

根据原审查明的事实，刘某乙与房地产经营部于1997年签订《商品房购销合同》,约定购买案涉商住楼第四、五层的写字楼，并支付了相应价款。刘某乙在本案中主张其所购买的标的物，与1500号、106号判决所确权的标的物存在部分重合，上述判决内容错误并损害其民事权益，其因不能归责于本人的事由未参加上述诉讼，故提起本案第三人撤销之诉。本院认为，依据前述司法解释及民事诉讼法关于起诉条件的规定，刘某乙有权提起本案第三人撤销之诉。本案原审中，刘某乙称案涉房屋是烂尾楼，被有关部门为了市容市貌而种植绿色植物围绕遮挡。2020年底，其看到有人占用房屋时，怀疑房地产经营部经理重复卖房，便以房地产经营部、林礼芳涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案。江门市公安局蓬江分局于2020年10月28日作出《不予立案决定书》,随后又于同年12月21日作出《刑事复议决定书》,维持其作出的不予立案决定。刘某乙收到公安机关的不予立案通知并知晓1500号、106号判决情况后，即以上述判决内容错误并损害其民事权益为由，于2021年3月提起本案第三人撤销之诉，并未超过上述司法解释规定的期限。刘某甲虽主张刘某乙提起本案诉讼超过法定期限，但未能提供证据予以证明，故刘某甲的该项再审事由不能成立。

二、关于1500号、106号判决是否错误并损害刘某乙的民事权益

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条和前述司法解释相关规定，刘某乙请求撤销1500号、106号判决，应当提供充分证据证明1500号、106号判决存在错误且损害了刘某乙的民事权益。

首先，关于1500号、106号判决是否存在错误的问题。根据当时有效的《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，刘某甲与房地产经营部于1997年6月17日签订《借款协议书》约定，房地产经营部向刘某甲借款85万元，如未能按期归还，则双方同日签订的《购房协议书》生效，所借款项自动转变为刘某甲就案涉物业所支付的购房款。尽管刘某甲主张其已支付全部购房款，并实际占有案涉房屋，但根据原审查明的事实，案涉房地产项目已经“烂尾”，至今尚未办理竣工验收手续，且没有证据显示案涉房屋已经办理初始的确权登记手续，故该房屋依法不得交付使用，至今尚不能在其上设立法律规定的房屋所有权。故刘某甲与房地产经营部的房屋买卖合同即使合法有效，其对案涉房屋仅享有债权请求权，而非基于所有权产生的物权请求权。因此，1500号、106号判决确认案涉房屋的所有权归刘某甲所有，并判令房地产经营部协助刘某甲办理房屋登记手续，缺乏事实和法律依据，内容确有错误。

其次，关于1500号、106号民事判决是否损害刘某乙民事权益的问题。根据原审查明的事实，刘某乙于1997年与房地产经营部签订《商品房购销合同》，支付了购房款，并按照相关行政规范要求办理了商品房预购登记。而房地产经营部却就案涉部分房屋存在“一房二卖”的行为。尽管因案涉房屋尚未办理竣工验收手续、依法无法交付使用，对于案涉房屋而言，刘某乙、刘某甲均系仅享有债权而非物权，但1500号、106号判决确认案涉房屋所有权归刘某甲所有存在错误，且该错误判决明显对刘某乙将来实现债权乃至待房屋竣工验收后进一步主张物权造成了妨碍，损害了刘某乙的民事权益。故本案原审判决根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，判决撤销1500号、106号判决，具有事实和法律依据。刘某甲关于其就案涉房屋享有所有权以及1500号、106号判决结果正确的再审事由，亦不能成立。

综上，刘某甲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回刘某甲的再审申请。

审判长　　马东旭

审判员　　陈宏宇

审判员　　李光琴

二〇二三年十二月二十六日

书记员　　王　瀚